IVA en els lloguers turístics a través de societats: com tributen els ingressos de Booking i Airbnb
Cada vegada més propietaris canalitzen els seus lloguers temporals o turístics mitjançant una societat, secundant-se en plataformes com Booking o Airbnb. Aquesta operativa concatena arrendament (propietari → societat) i subarrendament (societat → hoste), la qual cosa impacta de manera decisiva en el tractament de l'IVA i en el dret a deducció.
1) El tram propietari → societat: exempt o al 21%?
La Direcció General de Tributs ha analitzat el supòsit d'un propietari que arrenda un habitatge a una societat perquè aquesta la destini a lloguer turístic, concloent que l'arrendament a la societat està subjecte i no exempt d'IVA al tipus del 21%, perquè la societat no utilitza l'habitatge com a tal, sinó que l'explota empresarialment mitjançant subarrendament. L'exempció d'habitatge és finalista: depèn de l'ús efectiu com a habitatge per persones físiques.
El Memento IVA reforça aquest enfocament i subratlla que no està emparat per l'exempció l'arrendament “per a ser subarrendat”, excepte supòsits específics.
Finestra defensable d'exempció (molt condicionada)
Si el propietari pot demostrar que el destí efectiu serà exclusivament residencial o de temporada i sense serveis hotelers, podria sostenir l'exempció. Però la càrrega de la prova és seva i ha de reflectir-se en el contracte i en l'operativa real. En absència de prova, predominarà la qualificació d'activitat d'allotjament i, per tant, el tipus general del 21%.
2) El tram societat → hoste: exempt vs 10%
La clau està en quins serveis es presten durant l'estada:
Només cessió d'ús (neteja i canvi de roba únicament a l'entrada i sortida): exempt d'IVA per tractar-se d'un arrendament d'habitatge.
Amb serveis propis d'hostaleria (neteja o canvi de roba periòdics, recepció, atenció continuada, etc.): subjecte i no exempt al 10% com a servei d'hostaleria.
El Memento IVA recull abundant casuística en el mateix sentit: el decisiu és l'ús real i la presència o no de serveis hotelers.
Conseqüència en deduccions
Si la societat factura exempt, no hi ha dret a deduir l'IVA suportat (i, si conviuen operacions, procedeix aplicar prorrata).
Si la societat presta serveis hotelers al 10%, sí que hi ha dret a deducció conforme a les regles generals.
3) Booking i Airbnb: facturació de comissions i impacte en l'IVA
En la pràctica, Booking i Airbnb no reben la factura de lloguer, sinó que emeten factura per la seva comissió. Per a comptabilitzar i liquidar correctament:
Booking (Països Baixos, UE): la plataforma hauria de facturar sense IVA amb esment a inversió del subjecte passiu; la societat autorepercuteix en el seu model 303. Si es rep una factura amb 21% espanyol, ha de tractar-se com a despesa no deduïble fins a la seva rectificació, assegurant dades fiscals completes de la societat i alta en ROI.
Airbnb (els Estats Units): factura sense IVA; la societat autorepercuteix igualment. La deducibilidad de l'IVA autorepercutit dependrà de si l'activitat pròpia està exempta o subjecta al 10%.
Encara que la consulta no entra en el detall de les plataformes, el criteri pràctic és clar: factura completa a nom de la societat, aplicació de la inversió del subjecte passiu i alta en ROI si escau.
4) Documentació imprescindible i errors a evitar
Imprescindible:
Contracte propietari ↔ societat coherent amb l'ús real que es vol sostenir.
Factures emeses per la societat als hostes (exemptes o al 10%, segons els serveis).
Factures de comissió de Booking i Airbnb amb totes les dades fiscals de la societat.
Errors freqüents:
Tractar com a exempt el tram propietari → societat quan en realitat hi ha subarrendament.
Prestar serveis hotelers i continuar facturant exempt als hostes.
Deduir comissions amb IVA mal repercutit o sense estar inscrit en el ROI.
5) Obligacions censals i de gestió
Alta censal correcta segons activitat (arrendament d'habitatges o allotjament turístic, segons el cas).
Alta en ROI si s'opera amb Booking o altres plataformes intracomunitàries, i presentació del model 349 quan escaigui.
Registre i conservació de proves de l'ús efectiu, clau per a defensar l'exempció.
6) Resum executiu
Propietari → societat: per regla general, 21%. Només si es demostra destí exclusivament residencial sense subarrendament ni serveis hotelers, podria sostenir-se l'exempció, amb plena càrrega probatòria del propietari.
Societat → hoste: exempt si és mera cessió d'ús amb neteja/canvio a l'entrada i sortida; 10% si hi ha serveis hotelers durant l'estada.
Deduccions: sense dret si exempt; amb dret si 10%, aplicant prorrata en cas d'operacions mixtes.
Booking/Airbnb: comissions sense IVA amb inversió del subjecte passiu; revisar ROI, dades fiscals i factures correctes.
Preguntes freqüents
Si llogo turístic però no faig neteja setmanal ni recepció, va exempt?
Sí. Si la societat només cedeix l'ús i la neteja o canvi de roba es realitza únicament a l'entrada i sortida, l'operació es considera exempta d'IVA.
Puc deduir l'IVA de Booking o Airbnb?
Només si l'activitat pròpia no està exempta, és a dir, si es presten serveis hotelers al 10%. Si l'activitat està exempta, aquest IVA no és deduïble i es converteix en major despesa.
Què ocorre si el propietari factura exempt a la societat i Hisenda no l'accepta?
L'Administració podria exigir l'IVA omès (21%) en el tram propietari → societat, amb recàrrecs i interessos. Per això, si es pretén l'exempció, ha de demostrar-se l'ús exclusivament residencial sense subarrendament ni serveis hotelers.
Conclusió
El tractament de l'IVA en els lloguers turístics gestionats per societats depèn essencialment de l'ús real de l'immoble i dels serveis oferts durant l'estada. La qualificació correcta de cada tram —propietari a societat, societat a hoste i comissions de plataformes— és clau per a evitar regularitzacions i sancions.
