IVA en los alquileres turísticos a través de sociedades: cómo tributan los ingresos de Booking y Airbnb

Cada vez más propietarios canalizan sus alquileres temporales o turísticos mediante una sociedad, apoyándose en plataformas como Booking o Airbnb. Esta operativa concatena arrendamiento (propietario → sociedad) y subarrendamiento (sociedad → huésped), lo que impacta de forma decisiva en el tratamiento del IVA y en el derecho a deducción.

1) El tramo propietario → sociedad: ¿exento o al 21 %?

La Dirección General de Tributos ha analizado el supuesto de un propietario que arrienda una vivienda a una sociedad para que esta la destine a alquiler turístico, concluyendo que el arrendamiento a la sociedad está sujeto y no exento de IVA al tipo del 21 %, porque la sociedad no utiliza la vivienda como tal, sino que la explota empresarialmente mediante subarrendamiento. La exención de vivienda es finalista: depende del uso efectivo como vivienda por personas físicas.

El Memento IVA refuerza este enfoque y subraya que no está amparado por la exención el arrendamiento “para ser subarrendado”, salvo supuestos específicos.

Ventana defendible de exención (muy condicionada)

Si el propietario puede demostrar que el destino efectivo será exclusivamente residencial o de temporada y sin servicios hoteleros, podría sostener la exención. Pero la carga de la prueba es suya y debe reflejarse en el contrato y en la operativa real. En ausencia de prueba, predominará la calificación de actividad de alojamiento y, por tanto, el tipo general del 21 %.

2) El tramo sociedad → huésped: exento vs 10 %

La clave está en qué servicios se prestan durante la estancia:

• Solo cesión de uso (limpieza y cambio de ropa únicamente a la entrada y salida): exento de IVA por tratarse de un arrendamiento de vivienda.

• Con servicios propios de hostelería (limpieza o cambio de ropa periódicos, recepción, atención continuada, etc.): sujeto y no exento al 10 % como servicio de hostelería.

El Memento IVA recoge abundante casuística en el mismo sentido: lo decisivo es el uso real y la presencia o no de servicios hoteleros.

Consecuencia en deducciones

• Si la sociedad factura exento, no hay derecho a deducir el IVA soportado (y, si conviven operaciones, procede aplicar prorrata).

• Si la sociedad presta servicios hoteleros al 10 %, sí hay derecho a deducción conforme a las reglas generales.

3) Booking y Airbnb: facturación de comisiones e impacto en el IVA

En la práctica, Booking y Airbnb no reciben la factura de alquiler, sino que emiten factura por su comisión. Para contabilizar y liquidar correctamente:

• Booking (Países Bajos, UE): la plataforma debería facturar sin IVA con mención a inversión del sujeto pasivo; la sociedad autorrepercute en su modelo 303. Si se recibe una factura con 21 % español, debe tratarse como gasto no deducible hasta su rectificación, asegurando datos fiscales completos de la sociedad y alta en ROI.

• Airbnb (Estados Unidos): factura sin IVA; la sociedad autorrepercute igualmente. La deducibilidad del IVA autorrepercutido dependerá de si la actividad propia está exenta o sujeta al 10 %.

Aunque la consulta no entra en el detalle de las plataformas, el criterio práctico es claro: factura completa a nombre de la sociedad, aplicación de la inversión del sujeto pasivo y alta en ROI si procede.

4) Documentación imprescindible y errores a evitar

Imprescindible:

• Contrato propietario ↔ sociedad coherente con el uso real que se quiere sostener.

• Facturas emitidas por la sociedad a los huéspedes (exentas o al 10 %, según los servicios).

• Facturas de comisión de Booking y Airbnb con todos los datos fiscales de la sociedad.

Errores frecuentes:

• Tratar como exento el tramo propietario → sociedad cuando en realidad hay subarriendo.

• Prestar servicios hoteleros y seguir facturando exento a los huéspedes.

• Deducir comisiones con IVA mal repercutido o sin estar inscrito en el ROI.

5) Obligaciones censales y de gestión

• Alta censal correcta según actividad (arrendamiento de viviendas o alojamiento turístico, según el caso).

• Alta en ROI si se opera con Booking u otras plataformas intracomunitarias, y presentación del modelo 349 cuando proceda.

• Registro y conservación de pruebas del uso efectivo, clave para defender la exención.

6) Resumen ejecutivo

• Propietario → sociedad: por regla general, 21 %. Solo si se demuestra destino exclusivamente residencial sin subarriendo ni servicios hoteleros, podría sostenerse la exención, con plena carga probatoria del propietario.

• Sociedad → huésped: exento si es mera cesión de uso con limpieza/cambio a la entrada y salida; 10 % si hay servicios hoteleros durante la estancia.

• Deducciones: sin derecho si exento; con derecho si 10 %, aplicando prorrata en caso de operaciones mixtas.

• Booking/Airbnb: comisiones sin IVA con inversión del sujeto pasivo; revisar ROI, datos fiscales y facturas correctas.

Preguntas frecuentes

¿Si alquilo turístico pero no hago limpieza semanal ni recepción, va exento?
Sí. Si la sociedad solo cede el uso y la limpieza o cambio de ropa se realiza únicamente a la entrada y salida, la operación se considera exenta de IVA.

¿Puedo deducir el IVA de Booking o Airbnb?
Solo si la actividad propia no está exenta, es decir, si se prestan servicios hoteleros al 10 %. Si la actividad está exenta, ese IVA no es deducible y se convierte en mayor gasto.

¿Qué ocurre si el propietario factura exento a la sociedad y Hacienda no lo acepta?
La Administración podría exigir el IVA omitido (21 %) en el tramo propietario → sociedad, con recargos e intereses. Por eso, si se pretende la exención, debe demostrarse el uso exclusivamente residencial sin subarriendo ni servicios hoteleros.

Conclusión

El tratamiento del IVA en los alquileres turísticos gestionados por sociedades depende esencialmente del uso real del inmueble y de los servicios ofrecidos durante la estancia. La calificación correcta de cada tramo —propietario a sociedad, sociedad a huésped y comisiones de plataformas— es clave para evitar regularizaciones y sanciones.

En Taxparentors ayudamos a propietarios y sociedades que gestionan alquileres temporales o turísticos a definir correctamente la tributación del IVA, revisar sus contratos y cumplir con todas las obligaciones formales. Si tienes dudas sobre tu caso, contacta con nosotros y te asesoraremos de forma personalizada.